요즘 광명사거리역에 내려보신 분들은 다들 깜짝 놀라시더라고요.
‘여기가 내가 알던 그 광명 맞아?’ 하고요.
1구역, 4구역 입주가 마무리되면서 이제는 진짜 ‘미니 신도시’라는 말이 실감 나는 풍경입니다.
북쪽 구역들이 자리를 잡으니, 자연스럽게 사람들의 눈길은 아직 공사가 한창인 11구역과 12구역, 즉 ‘대장주’로 쏠리고 있는데요.
이미 완성된 단지의 시세와 앞으로 완성될 입주권의 가격 차이, 과연 얼마나 매력적일까요?
현장에서 느껴지는 분위기를 솔직하게 담아봤습니다.
천지개벽한 북광명, 입주장은 끝났다?
불과 1~2년 전만 해도 공사판 소음과 먼지로 가득했던 광명동 일대가 완전히 달라졌어요.
광명 센트럴 아이파크(4구역)와 자이 더샵 포레나(1구역)가 입주를 마치면서, 이제 북쪽 라인은 안정적인 주거 타운의 모습을 갖췄습니다.
재밌는 건 시세의 흐름인데요.
입주장 때는 물량이 쏟아지며 잠시 주춤했던 전세와 매매 가격이, 입주가 끝나자마자 빠르게 제 자리를 찾아가고 있다는 점이에요.
실거주 만족도가 높다 보니 매물 잠김 현상도 나타나고 있고요.
이제 ‘저렴하게 줍는’ 시기는 지났다는 게 현장의 중론입니다.
완성된 신축이 가격을 받쳐주니, 자연스럽게 아직 짓고 있는 구역들의 기대감도 덩달아 올라가는 모양새네요.
주인공은 나야 나, 11구역과 12구역의 현재
북쪽이 안정화됐다면, 지금 가장 뜨거운 감자는 단연 11구역과 12구역입니다.
광명 뉴타운의 ‘심장’이라고 불리는 곳들이죠.
특히 11구역은 광명사거리역 초역세권에 4천 세대가 넘는 매머드급 규모라, 입주 후에는 시세를 리딩할 대장주가 될 거라는 데 이견이 없어요.
현재 공사가 한창 진행 중인데, 많은 분이 고민하는 지점은 역시 ‘가격’입니다.
이미 완성된 4구역 시세가 기준점이 되어주고 있는데요.
‘신축 아파트 가격 – (조합원 분양가 + 프리미엄)’을 계산했을 때 안전마진이 보이느냐가 관건이겠죠.
솔직히 말해서, 예전처럼 ‘사두면 무조건 2배’ 되는 시기는 아닙니다.
하지만 서울 옆세권 신축 대단지라는 희소성은 여전히 강력한 무기임이 틀림없어 보입니다.
입주권 매수, 추가 분담금 체크는 필수
입주권을 보실 때 가장 주의해야 할 점, 바로 추가 분담금 이슈입니다.
최근 몇 년 사이 공사비가 워낙 많이 올랐잖아요?
11구역과 12구역도 여기서 자유로울 순 없습니다.
중개사님 설명만 듣고 ‘이 가격이면 4구역보다 2억 싸네?’라고 덜컥 계약했다가, 나중에 비례율 변동이나 공사비 증액으로 인해 최종 투자금이 확 늘어날 수도 있어요.
그래서 지금 시세표를 보실 때는 단순히 ‘프리미엄(P)’만 볼 게 아니라, 총 매매가(Total Investment)가 주변 신축 실거래가와 비교해 얼마나 메리트가 있는지 냉정하게 계산기 두드려보셔야 해요.
입주까지 남은 시간의 금융 비용(이자)까지 포함해서 계산하는 것, 잊지 마세요!
지금 진입해도 늦지 않았을까?
“지금 들어가면 상투 아닐까요?” 저도 지인들에게 정말 많이 듣는 질문인데요.
제 생각은 실거주 목적이라면 여전히 유효하다는 거예요.
광명은 단순한 경기도가 아니라 ‘서울 구로구 광명동’이라고 불릴 만큼 서울 접근성이 독보적이잖아요.
특히 7호선 라인을 따라 강남 출퇴근이 가능한 신축 대단지는 서울 안에서도 찾기 힘들고 비쌉니다.
11구역, 12구역이 완공되는 시점에는 광명 뉴타운 전체가 완성 단계에 접어들기 때문에, 도시 인프라가 지금보다 훨씬 좋아질 거예요.
단기 차익보다는 5년, 10년을 내다보고 ‘서울 인접 신축’을 선점한다는 관점으로 접근하시면 마음이 좀 더 편안하지 않을까 싶네요.
완성형 도시로 나아가는 광명
광명 뉴타운은 이제 ‘계획’ 단계를 넘어 ‘실현’ 단계로 접어들었습니다.
1구역, 4구역의 성공적인 입주가 이를 증명하고 있고, 앞으로 11구역과 12구역이 그 방점을 찍겠죠.
시세는 계속 변하겠지만, 서울 바로 옆에 2만 5천 세대 미니 신도시가 생긴다는 입지적 가치는 변하지 않습니다.
다만, 앞서 말씀드린 것처럼 입주권 투자는 일반 아파트 매매보다 챙겨야 할 변수가 많으니 꼼꼼하게 공부하시고 접근하시길 바랍니다.
*본 포스팅은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 투자를 권유하는 글이 아닙니다.
자산 관련 결정은 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.*
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