자녀에게 집을 물려주려고 할 때, 세금 문제 때문에 머리 아픈 경험 다들 있으시죠?
그냥 증여하자니 증여세가 너무 많이 나올 것 같고, 그래서 많이들 알아보시는 게 바로 ‘부담부증여’예요.
전세 보증금이나 대출을 함께 넘기면 세금이 줄어든다는 말에 솔깃하실 텐데요.
하지만 이때 발생하는 양도소득세 계산을 잘못했다가는 오히려 세금 폭탄을 맞을 수도 있다는 사실, 알고 계셨나요?
오늘은 복잡해 보이는 부담부증여의 양도세 계산 흐름과 주의해야 할 점들을 알기 쉽게 풀어볼게요.
부담부증여가 정확히 무엇일까요?
우선 개념부터 확실히 잡고 가는 게 좋겠죠.
부담부증여란 부동산을 증여할 때 그 부동산에 담보된 채무(대출이나 전세보증금)를 수증자(받는 사람)가 함께 인수하는 조건을 말해요.
쉽게 말해, 집만 주는 게 아니라 그 집에 딸린 빚도 같이 주는 거죠.
이렇게 되면 전체 자산 가치에서 채무액을 뺀 부분만 순수한 ‘증여’로 보고, 나머지 채무 부분은 유상으로 넘긴 ‘양도’로 보게 된답니다.
그래서 세금이 두 가지로 나뉘는 거예요.
양도세와 증여세는 누가 내나요?
이 부분이 가장 헷갈리실 텐데요, 세금을 내는 주체가 서로 달라요.
채무를 제외한 순수 증여분에 대해서는 받는 사람(수증자)이 ‘증여세’를 내야 하고요, 반대로 넘겨준 채무 부분은 사실상 돈을 받고 판 것과 같다고 봐서 주는 사람(증여자)이 ‘양도소득세’를 내야 해요.
그러니까 부담부증여를 한다고 해서 세금이 무조건 줄어드는 게 아니라, 증여세는 줄어들지만 대신 양도세를 내야 하는 구조라는 걸 꼭 기억하셔야 해요.
양도세 계산은 어떻게 이루어지나요?
그렇다면 양도세는 어떻게 계산할까요?
핵심은 채무액을 양도 가액으로 본다는 점이에요.
예를 들어 10억 원짜리 아파트에 전세 6억 원이 있다면, 6억 원에 대해서 양도세를 계산하는 식이죠.
이때 중요한 건 취득가액도 비율대로 쪼개야 한다는 거예요.
내가 예전에 이 집을 살 때 들었던 취득가액 중에서, 이번에 넘기는 채무액이 전체 집값에서 차지하는 비율만큼만 경비로 인정받을 수 있어요.
이 차액에 대해 보유 기간이나 조정대상지역 여부 등에 따른 세율을 적용하게 되는 거죠.
무조건 유리한 것은 아니에요
많은 분이 ‘부담부증여가 무조건 이득이다’라고 생각하시지만, 실상은 케이스 바이 케이스예요.
만약 증여자가 다주택자라서 양도세 중과세율을 적용받거나, 혹은 집을 아주 오래전에 싸게 사서 시세 차익이 엄청나게 큰 경우라면 이야기가 달라져요.
이때는 줄어드는 증여세보다 늘어나는 양도세가 더 커질 수 있거든요.
그래서 양도세 세율과 증여세 세율을 꼼꼼히 비교해 보는 과정이 반드시 선행되어야 한답니다.
신고 기한을 놓치면 안 돼요
마지막으로 절차적인 부분도 챙겨야겠죠.
양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고하고 납부해야 해요.
반면 증여세는 3개월 이내라는 점은 같지만, 기준이 조금 다를 수 있으니 주의가 필요해요.
기한을 놓치면 가산세까지 물어야 할 수도 있으니, 등기 이전을 마쳤다면 달력에 날짜부터 체크해두시는 게 좋아요.
미리미리 준비하는 게 최고의 절세 방법이니까요.
현명한 결정을 위한 조언
부담부증여는 잘 활용하면 자녀의 자금 출처 부담도 줄이고 전체적인 세금도 아낄 수 있는 훌륭한 수단이 될 수 있어요.
하지만 앞서 말씀드린 것처럼 양도세 계산 방식이 생각보다 까다롭고, 개인의 주택 수나 보유 기간에 따라 유불리가 확연히 갈릴 수 있답니다.
인터넷에 있는 정보만 믿고 덜컥 진행하기보다는, 오늘 정리해 드린 내용을 바탕으로 전체적인 흐름을 이해하신 뒤 전문가와 구체적인 시뮬레이션을 돌려보시는 것을 추천해 드려요.
※ 본 블로그의 글은 일반적인 정보를 바탕으로 작성되었으며, 법적 효력을 갖지 않습니다.
개인의 구체적인 상황에 따른 세금 판단과 결정은 반드시 세무 전문가와 상의하시기 바랍니다.
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