2년 전, 국회에서 ‘실거주 의무 3년 유예’ 법안이 통과되었을 때 안도의 한숨을 내쉬었던 분들 많으실 거예요.
저도 그때 “이제 3년은 벌었구나” 하고 생각했거든요.
그런데 막상 2026년이 되니 그 ‘3년’이라는 시간이 결코 길지 않다는 게 확 체감되네요.
특히 입주 대신 전세를 놓으셨던 집주인분들은 지금부터 정신 바짝 차리셔야 해요.
전세 만기와 실거주 타이밍이 묘하게 꼬일 수 있는 시점이 바로 지금이거든요.
오늘은 2026년 현재 시점에서 우리가 반드시 체크해야 할 실거주 의무와 분양권 전매제한, 그리고 양도세 문제까지 현실적으로 풀어볼게요.
3년 유예 기간, 이제 얼마나 남았을까?
솔직히 말해서, 2024년 2월에 주택법이 개정되면서 우리는 ‘최초 입주 가능일’로부터 3년이라는 유예 기간을 얻었어요.
이게 무슨 뜻이냐면, 아파트가 다 지어지고 입주가 시작된 날로부터 3년 안에는 무조건 들어가서 살기 시작해야 한다는 거죠.
예를 들어, 2024년 11월에 입주를 시작한 단지라면 2027년 11월까지는 전입신고를 마치고 실거주를 시작해야 합니다.
지금이 2026년 1월이니까, 사실상 남은 시간은 1년 10개월 정도인 셈이죠.
“아직 넉넉하네?”라고 생각하시면 안 돼요.
세입자를 내보내고 자금을 마련하는 시간을 고려하면 지금부터 준비해도 빠듯하거든요.
전세 갱신권과 실거주 타이밍의 충돌
이게 진짜 골치 아픈 문제인데요.
보통 전세 계약은 2년이잖아요?
그런데 2024년 말이나 2025년 초에 세입자를 들이신 분들은 계약 만기가 2026년 말이나 2027년 초에 돌아와요.
문제는 여기서 발생해요.
세입자분들은 ‘계약갱신청구권’을 써서 2년을 더 살고 싶어 할 텐데, 2년을 더 줘버리면 총 4년이 되어서 실거주 의무 유예 기간인 3년을 훌쩍 넘겨버리게 되죠.
법적으로 집주인이 실거주하러 들어온다면 갱신을 거절할 수 있지만, 미리 통보하지 않으면 분쟁이 생길 수 있어요.
그러니 계약 만기 6개월 전부터는 세입자분과 충분히 대화하고, 이사 일정을 조율하는 게 정말 중요해요.
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전매제한 풀렸다고 바로 팔 수 있을까요?
많은 분들이 헷갈려 하시는 부분이 바로 이거예요.
“전매제한 기간 끝났으니까 이제 팔아도 되지 않나?”라고 생각하시는데, 큰일 날 소리예요.
분양권 전매제한과 실거주 의무는 엄연히 다른 법이거든요.
전매제한이 풀려서 ‘매매’ 자체는 가능할지 몰라도, 주택법상 실거주 의무를 채우지 않은 상태에서 일반인에게 매도하는 건 불가능해요.
예외적으로 해외 이주나 근무지 변경 같은 부득이한 사유가 인정되어야만 LH(한국토지주택공사)에 매입을 신청할 수 있죠.
즉, 시장에 제값을 받고 팔려면 일단 의무 거주 기간(2~5년)을 채워야 한다는 사실, 절대 잊으시면 안 돼요.
양도세 비과세 요건은 또 다르다고?
마지막으로 꼭 짚고 넘어가야 할 게 세금이에요.
주택법상 실거주 의무를 다 채웠다고 해서 양도소득세까지 자동으로 해결되는 건 아니거든요.
1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면, 조정대상지역의 경우 취득(잔금) 후 2년 이상 거주해야 한다는 세법상 요건을 별도로 충족해야 해요.
가끔 “실거주 의무 유예됐으니 양도세 거주 요건도 유예된 거 아닌가?” 하고 오해하시는 분들이 계신데, 이 둘은 완전히 별개의 법입니다.
나중에 집을 팔 계획까지 세우고 계시다면, 주택법상 의무와 세법상 요건을 각각 꼼꼼히 따져보셔야 나중에 세금 폭탄을 피할 수 있어요.
미리 준비하는 자만이 웃을 수 있어요
2026년은 실거주 의무 유예를 적용받은 집주인들에게 ‘실행의 해’가 될 거예요.
아직 시간이 남았다고 미루지 마시고, 지금 당장 달력을 펴서 우리 집의 정확한 실거주 시작 마지노선이 언제인지 체크해보세요.
전세 보증금 반환 자금 계획도 미리 세우셔야 하고요.
복잡한 부동산 정책 속에서 내 자산을 지키는 건 결국 꼼꼼한 확인과 발 빠른 준비뿐이더라고요.
혹시라도 애매한 부분이 있다면 혼자 고민하지 마시고 반드시 주변 세무사나 부동산 전문가에게 구체적인 상담을 받아보시길 권해드려요.
이 글은 일반적인 정보를 정리한 것이니, 중요한 결정을 내리기 전에는 전문가의 조언을 꼭 참고하시기 바랍니다.
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