부동산 관련 용어
이번 포스팅은 부동산 관련 용어 완벽하게 이해하기 2탄! 신DTI, 와 DSR을 알아보겠습니다.
사실 저도 막상 아파트를 분양받고 난 뒤에 이런 부동산에 관련된 용어나 세법등을 알아야겠다고 마음 먹었으니 이렇게 알아볼 생각을 했지, 아니면 언제까지나 모른채로 지냈을 것입니다.
그렇게 조사하고 알아보던 내용을 공유해보겠습니다.
용어 정리
신DTI (신 Dept To Income)
기존 DTI를 개편한 것으로 다주택자들의 부동산 투기를 막기위한 것이 주요 골자입니다.
현재 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출의 이자만 반영해 주택한도를 결정합니다.
신 DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액과 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 합친 금액을 연간소득으로 나눈 것입니다.
즉 DTI는 기존 주택담보대출의 경우 “이자”만 반영했지만 신DTI는 원금까지 더한 “원리금”까지 합산한 것이죠.
다시 정리하자면 신규 주택담보대출시 신규 주택담보대출의 원리금과 기존 대출의 “이자”만을 계산해서 대출액을 결정지었던 것이 DTI.
신규 주택담보대출시 신규 주택담보대출의 원리금과 기존에 받았던 모든 주택담보대출의 “이자” 만이 아닌 “원금 상환액”까지 포함한 것이 신 DTI입니다.
당연히 대출받을 수 있는 비율이 적어지므로 다주택자들의 추가 주택담보대출이 어려워지는 것입니다.
DSR(Debt Service Ratio) – 총부채원리금상환비율 혹은 총체적상환비율
DSR은 연간 소득 중 모든 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타냅니다.
즉 전체 대출액의 연간 원리금 상환금액이 연간 소득을 초과할 수 없다는 겁니다.
신 DTI가 주택담보대출 원리금 상환액만 포함시킨 것과는 달리 DSR은 금융권의 모든 대출의 “원리금” 상환액까지 고려한 개념입니다.
DSR은 더욱 강력한 규제라고 할 수 있습니다.
예를 들어 보겠습니다.
여기 연간소득이 4,000만원인 A씨가 있습니다. A씨는 주택담보대출 1억5천만원, 신용대출이 3천만원이 있는 상태이고 창업비용 5천만원을 받기 위해 은행에 들렸습니다. 기존대출은 20년 상환이고, 신용대출은 10년간 상환이라고 가정했을때 A씨는 대출을 얼마나 받을 수 있을까요?
편의상 이자는 계산하지 않고 DSR은 100%라고 가정합니다.
계산을 해보겠습니다.
매년 원리금 상환액 : (15,000만원 / 20년) + (3,000만원 / 10년) = 1,000만원
DSR 100% 적용 시 추가 대출 받을 수 있는 한도는 4,000만원 – 1,000만원 = 3,000만원입니다.
신용등급에 따라 탄력적으로 적용하여 신용등급이 높을수록 150%까지 적용된다고 합니다. 하지만 신용등급이 낮아 은행이 DSR 50%를 적용해 버린다면?
A씨는 1,000만원 정도만 대출받을 수 있게 됩니다.
마무리
2018년 7월 23일부터 농협, 신협, 수협, 새마을금고, 산림조합 등 상호금융권에도 DSR이 적용되었다는 기사를 보았습니다.
가계부채 안정대책으로 내놓은 정책이긴 합니다. 하지만 다주택자의 투기를 막자고 내집마련하려는 실수요자들까지 피해를 보지 않을까 우려됩니다.
실제로 다주택자가 아니지만 대출은 많이 있을 수 있는 경우도 있는데 말이죠.
정책에 따라 울고 웃고 하는게 참 답답합니다.
모든 사람들이 미소 지을 수 있는 정책이 나왔으면 하는 바램입니다. ~