913부동산대책
(2018년 10월 2일 작성)
2018년 9월 13일 기억하시나요? 서울, 광교, 세종, 부산 등에서 하늘 높을 줄 모르고 솟는 부동산 거품을 잡아보겠다고 정부가 초강수를 발표한 날입니다. 일명 913 부동산 대책이며 정식 명칭은 “주택시장 안정대책” 이라 하는 것이 그것입니다.
9월13일 이 대책이 발표되자 마자 시장은 충격에 휩싸였는데요. 전문가들이 많은 전망을 쏟아내었는데 비 전문가로써도 한번 이 대책에 대해 분석해 보고자 이 포스팅을 하게 되었습니다.
부동산 용어 관련 링크
913부동산대책 주택시장 안정대책
기획재정부는 9월 13일 주택시장 안정대책 이라는 부동산 정책을 발표했습니다. 부동산에 무슨 문제가 있다고 이름도 거창하게 주택시장 안정대책이라는 말을 붙인 것일까요?
대책 발표 이유
정부는 다음과 같은 이유로 대책을 발표했다고 이유를 밝혔습니다.
- 서울과 일부 수도권 중심으로 시장이 단기간에 과열되었다.
- 그로 인해 서울 인근 지역으로 부동산 가격이 빠르게 상승하고 있음
- 매물이 부족한 상황에서 투기수요 등이 가세하고 있음
- 가격상승 기대로 인해 매도물량이 줄고 공급자 우위의 시장 상황이 지속
- 갭투자 등 투기 수요 가세
- 실수요자들의 불안감 등으로 매수 심리 확산
위 2가지를 이유로 들었습니다. 그런데 궁금한 것은 부동산 시장이 이렇게 과열된 이유에 대해선 명확한 설명이 없었습니다.
제가 언뜻 읽어보기론 “위와 같은 이유로 이런 대책을 발표한 것입니다.” 라는 현상에 대한 설명밖에 없다는 것이 마치 정부의 책임은 아니다 라고 말하는 것처럼 보였습니다.
출처: 픽사베이
대책의 대상
문서에 따르면 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호라는 3가지를 대책의 대상을 밝혔습니다. 주택 안정화를 위해 많은 것이 변경되었는데요.
- 1주택자 기준 시가 약 18억원 이상, 2주택자 이상 시가 약 14억원 초과시 기존 보다 높은 세율을 적용합니다.
- 다주택자의 규제지역내 주택구입에 담보대출을 허용하지 않습니다..
- 주택임대사업자의 혜택을 없앴습니다.
- 수도권에 약 30만호의 개발하는 등 주택 공급을 확대합니다.
- 주택의 공시가격을 점진적으로 인상합니다.
주택의 공급확대를 제외하곤 전부 규제에 관련되어 보입니다.
상세 대책
그럼 위에서 이야기된 각 사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.
수요억제 대책
기존의 종합부동산세를 세율을 더욱 상향조정하여 수요에 대한 억제를 하겠다는 것입니다.
913부동산대책 상세
위 표를 보시면 아시겠지만 각 구간별 최소 0.1% 에서 1.2%까지 세율을 상향 적용합니다. 그리고 당초 정부안에선 3주택 이상 보유자만 추가 과세를 했지만 이제는 2주택자 역시 추가로 과세를 하겠다고 합니다.
세부담 상한 역시 기존 150% 에서 300% 로 상승했습니다.
세부담 상한이란 올해 내야할 주택분의 재산세와 종부세의 합계액이 작년에 부과되었던 것보다 최대 1.5배까지만 내면 되는 것을 의미했는데 이제는 3배까지 낼 수 있게 된 것입니다.
만약 작년에 세금을 200만원을 냈다면 올해는 600만원까지 낼 수 있다는 의미가 되겠네요. 주택 가격이 그만큼 오르면 말입니다.
주택담보 대출 규제
현금이 충분하면 모르겠지만 대부분의 사람들은 집을 구입할 때 주택을 담보로 한 대출을 이용합니다. 현행 주담대(주택담보대출)은 다주택자 상관없이 LTV, DTI 를 고려하여 대출액을 설정하였으나 이번 발표로 2주택 이상 보유 세대는 규제지역내 (조정대상지역) 주택 신규 구매를 위한 대출을 해주지 않는다고 합니다. (LTV = 0)
1주택 보유 세대 역시 대출을 허용하지 않으나 이사, 부모봉양 등 불가피한 사유로 판단되는 경우만 예외적으로 허용됩니다. 이 역시 2년이내에 처분하는 것이 조건입니다.
또한 무주택자가 규제지역내 고가주택 (공시가격 9억원 이상 주택) 을 구입할 시 실거주 목적이 아니면 대출을 허용하지 않습니다.
이를 위반시 다음에 주택담보 관련 대출을 3년간 제한을 두겠다고 합니다.
생활안정자금 목적의 주택담보대출 규제
생활안정자금 목적의 주택담보대출이란 의료비, 교육비 등 생활자금조달목적으로 보유하고 있는 주택을 담보로 하여 받는 대출을 말합니다.
913부동산 대책 에서는 이 생활안정자금 대출로 신규 부동산의 구매를 차단한다고 합니다.
1주택 이상 보유하고 있을 시 추가 주택을 구매하기 위한 대출 자체를 막겠다는 의지가 보여지는 대목입니다.
정부는 생활안정자금을 대출 받을 시 대출기간 동안 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정서를 작성하며 3개월에 한번씩 주택보유여부를 주기적으로 확인하여 주택구입을 했을 시 대출을 즉각 회수하고 주택관련 대출을 3년간 제한하는 불이익을 준다고 하니 허튼생각을 하면 안되겠네요.
전세자금보증 대출 규제
2주택 이상 소유하고 있는 사람에게는 더이상의 전세자금 대출을 해주지 않겠다는 내용입니다. 그리고 1주택자는 부부합산소득 1억원이하까지 자격을 부여하며 1년 주기로 실거주를 하는지 확인을 한다고 합니다.
주택임대사업자 혜택 축소
첫번째로 양도세 및 종부세 비과세를 없앴습니다.
두번째로 임대사업자 대출이 당초 80%까지 받을 수 있었으나 대책발표 이후로는 40%로 대폭 축소되었습니다.
사실 임대업자로 등록하기 위한 최대한의 혜택을 모두 없앤 것이나 다름없습니다. 대책발표 이후로 누가 임대사업자로 등록할까요?
주택공급 확대
규제만 하면 안되니깐 이쯤에서 좋은 소식 들려준다라는 느낌입니다. 수도권내 교통여건이 좋고 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 신규 공공택지를 30곳 (30만호) 을 개발한다고 합니다. 그리고 도심내 유휴부지나 용도 등을 변경하여 마련할 것이라 합니다.
조세정의 구현
종부세 공정시장가액비율을 추가로 상향하며 22년까지 100% 상향이 목표입니다. 주택에는 공정시장가액 일명 공시가 라는 것이 존재합니다. 주택의 시세를 정부가 “이 집은 이정도 가격 쯤 될 것이다.” 라고 정해주는 것이 그것인데요. 종부세나 재산세를 정하는 기준이 되는 과세표준을 정할 때 이 공시가액비율이 그 역할을 합니다.
예를 들어 공시가가 1억인 주택에 현행 공시가액비율이 80%이면 과세표준 계산은 8000만원이라는 얘기가 됩니다.
그게 100%가 되면 뭐… 계산에 의미가 없어지겠네요. (참고)
마무리
913부동산 대책에 대해서 실제 문서를 보며 작성하였습니다. 사실 공문서라는 것이 해석이 반인 것 같습니다. 음슴체로 간결하게 요약해야 하니 공문서를 읽는 것이 익숙치 않아 몇번이나 다시 살펴봐야 할 정도네요.
이번 913대책은 시장에 적잖은 영향을 미쳤다고 평가받습니다. 이 대책안의 여파로 부동산 시장은 일단 경색이 될 것으로 보입니다. 실제로 서울 집값이 하락세라는 뉴스도 최근에 접했구요.
하지만 부동산을 안정시키기에 급급하여 규제를 남발하는 것은 좋은 효과로 다가올지 모르겠네요. 아무쪼록 모두가 윈윈하는 결과가 되길 바람입니다.