최우선변제
(2019년11월2일 작성)
전,월세 세입자들은 계약기간이 종료됨과 함께 이상없이 보증금을 돌려받는 것은 당연하다고 생각할 것입니다. 하지만 당연하다고 생각했던 사실이 무너졌을땐 멘붕이 올 수 밖에 없겠죠.
안타깝게도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 제법 많습니다. 조금만 관심있고 찾아보면 의외로 많은 분들이 피해를 당하고 있다는 걸 알 수 있죠.
이번 포스팅에서는 이러한 피해를 구제하기 위한 여러가지 장치 중 하나인 최우선변제라는 개념을 알아보도록 하겠습니다.
최우선변제 란?
우리가 세를 들어 살고 있는 집은 집주인의 잘못(대부분 세금을 못 내기 때문에)으로 경매 물건으로 잡힐 수 있는 경우가 있습니다.
여기서 부동산 경매 란 부동산을 가지고 있는 소유주가 세금, 혹은 대출 이자를 상환할 수 없을때 국가의 강제력을 사용해 채무자에게 빚을 갚도록 강제하는 절차입니다. 경매에 들어간 주택이 팔리게 되면 그 금액을 채권자에게 순위별로 배당을 하게 되죠.
그런데 만약 세입자의 권리 순위가 후순위가 되게 되면 피같은 보증금을 돌려받지 못하게 될 수도 있기 때문에 우리는 주택임대차보호법이라는 민법보다 우선하는 특별법으로 어느정도의 권리보장을 받을 수 있게 됩니다.
최우선변제는 소액임차인에게 어느 채권보다도 우선으로 변제받을 수 있는 권리입니다. 하지만 무조건 당연하게 해당 권리를 행사할 수 있는 것은 아닙니다.
최우선변제 조건 및 유의사항
우선 임차인은 경매가 들어가기 전 주택에 대한 전입신고를 마쳐야 합니다. 이는 최소한의 대항력을 갖추어야 한다는 의미입니다.
그리고 보증금액이 일정금액 이하여야 합니다. (아래 표는 2018년 9월 18일 이후 거래시 적용)
| 보증금 | 최우선변제금 | |
| 서울특별시 | 1억1천만원이하 | 3700만원 이하 |
| 과밀억제권역, 세종, 용인, 화성 | 1억이하 | 3400만원 이하 |
| 광역시, 안산, 김포, 광주, 파주 | 6000만원이하 | 2000만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 5000만원이하 | 1700만원 이하 |
위에 표 대로 각 지역에 따라 적용되는 보증금입니다. 그리고 그 보증금 이하로 계약이 되어야만 최우선변제를 받을 수 있습니다.
한가지 주의하실 점은 예를들어 서울에서 1억 보증금으로 계약을 했는데 재 갱신시 보증금이 1억2천만원으로 상향조정되었을땐 최우선변제를 받으실 수 없다는 점입니다.
마지막으로 배당종기일까지 배당요구를 해야 합니다.
내가 대항력도 갖추고 보증금도 보장받을 수 있을 정도의 금액이라고 하더라도 마지막에 내가 받아야 할 돈이 얼마이다 라고 주장하지 않으면 법원에서 알아서 챙겨주지 않습니다.
배당요구종기일이란 이러한 배당요구를 할 수 있는 기간을 말하며 이 기간에 배당요구를 했더라도 실제로 돈을 받기 전까지 거주지를 옮기거나 하면 안됩니다.
마치며
제일 중요한 것은 계약전 주택에 대해 꼼꼼히 살펴봐서 이러한 분쟁이 없을만한 곳을 고르는 것이 먼저입니다. 그리고 당연한 권리행사를 하기 위한 최소한의 조치인 확정일자와 전입신고를 해야 합니다.
이번 포스팅에선 최우선변제에 대해 살펴보았습니다. 본 포스팅은 참고만 해주시고 분쟁시 전문가의 의견을 듣는 것이 현명할 것입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.